24 महीनों से अधिक समय तक रखी गई प्रॉपर्टी की बिक्री से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन उत्पन्न होता है. 22 जुलाई, 2024 को या उससे पहले किए गए प्रॉपर्टी ट्रांसफर के लिए, लागू लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन टैक्स दर इंडेक्सेशन लाभ का लाभ उठाने के बाद 20% है. इस तारीख के बाद होने वाले ट्रांसफर के लिए, टैक्स दर को 12.5% तक कम किया जाएगा, लेकिन इंडेक्सेशन लाभ के बिना. आपके LTCG पर टैक्स योग्य राशि को कम करने में मदद करने के लिए कुछ छूट उपलब्ध हो सकती हैं.
इसके अलावा, 23 जुलाई, 2024 के बाद भूमि या बिल्डिंग बिक्री के लिए, अगर प्रॉपर्टी 22 जुलाई, 2024 को या उससे पहले प्राप्त की गई थी, तो टैक्सपेयर इंडेक्सेशन लाभ के साथ 20% टैक्स या इंडेक्सेशन के बिना 12.5% का भुगतान करने के बीच चुन सकते हैं .
प्रॉपर्टी पर नए लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (एलटीसीजी) टैक्स नियम
बजट 2024 ने प्रॉपर्टी की बिक्री से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) पर टैक्स लगाया जाने में महत्वपूर्ण बदलाव की घोषणा की. पहले, लाभ पर इंडेक्सेशन के लाभ के साथ 20% पर टैक्स लगाया गया था. इंडेक्सेशन से विक्रेताओं को महंगाई के लिए अपनी प्रॉपर्टी की खरीद कीमत को एडजस्ट करने की अनुमति मिलती है, जिससे टैक्स योग्य लाभ कम हो जाते हैं.
नए नियमों के तहत, एलटीसीजी टैक्स दर 12.5% तक कम हो जाती है, लेकिन 23 जुलाई, 2024 के बाद प्रॉपर्टी खरीदने वाले इन्वेस्टर के लिए इंडेक्सेशन लाभ हटा दिया जाता है. इसका मतलब है कि पूंजीगत लाभ को कम करने के लिए विक्रेता अब अपनी खरीद कीमत में वृद्धि नहीं कर सकते हैं.
उदाहरण के लिए, मान लें कि श्री X ने एफवाई 2002-2003 में ₹ 25 लाख की प्रॉपर्टी खरीदी है और इसे एफवाई 2023-2024 में ₹ 1 करोड़ के लिए बेचा है. पुराने नियमों के तहत, वह कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (सीआईआई) का उपयोग करके महंगाई के लिए ₹ 25 लाख की खरीद कीमत को एडजस्ट करेगा, जिसने अपने टैक्स योग्य लाभ को कम कर दिया होगा. लेकिन, नए नियमों के तहत, वह बिक्री कीमत से खरीद कीमत को घटाता है. इसके परिणामस्वरूप ₹ 75 लाख का कैपिटल गेन होता है, जिस पर 12.5% टैक्स लगाया जाता है.
जिन इन्वेस्टर ने जुलाई 23, 2024 से पहले रियल एस्टेट खरीदा है, उनके पास इंडेक्सेशन के बिना कम टैक्स दर या इंडेक्सेशन के साथ उच्च दर के बीच चुनने का विकल्प होगा.
इसके अलावा, 1 अप्रैल, 2001 से पहले खरीदी गई प्रॉपर्टी के लिए, विक्रेता अपनी खरीद कीमत के रूप में वास्तविक खरीद कीमत या प्रॉपर्टी की फेल मार्केट वैल्यू में से अधिक राशि चुन सकते हैं. यह सुनिश्चित करता है कि उन्हें अपने कैपिटल गेन टैक्स के लिए सबसे लाभदायक गणना प्राप्त हो.
प्रॉपर्टी से पूंजी लाभ कब लंबी अवधि माना जाता है?
1961 का इनकम टैक्स एक्ट लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (एलटीसीजी) टैक्स के अधीन, लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट के रूप में 24 महीनों से अधिक के लिए होल्ड की गई अचल प्रॉपर्टी को वर्गीकृत करता है. लेकिन, अचल संपत्ति, विशेष रूप से निर्माणाधीन प्रॉपर्टी की प्राप्ति की तारीख निर्धारित करने के लिए किसी विशिष्ट प्रावधान की अनुपस्थिति से टैक्स गणना में एक लंबी चुनौती आई. इस अस्पष्टता ने ऐसे एसेट के लिए उपयुक्त टैक्स ट्रीटमेंट के संबंध में अनिश्चितता पैदा की.
प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन की गणना कैसे करें
प्रॉपर्टी पर एलटीसीजी की गणना को समझने के लिए, आपको निम्नलिखित नियम और मेट्रिक्स के बारे में जानना होगा.
- विचार का पूरा मूल्य
आसान शब्दों में, यह हाउस प्रॉपर्टी की सेल वैल्यू है. इसमें कैश और/या प्रकार में प्राप्त प्रतिफल शामिल है.
- ट्रांसफर पर होने वाले खर्च
इसमें बिक्री के दौरान होने वाले किसी भी प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष खर्च शामिल हैं. उन्हें बिक्री मूल्य से घटा दिया जाता है.
- एक्विजिशन की लागत
यह वह लागत है जिस पर आपने हाउस प्रॉपर्टी खरीदी है.
- सुधार की लागत
यह शब्द हाउस प्रॉपर्टी में कोई भी बदलाव, अपग्रेड और सुधार करने के लिए होल्डिंग अवधि के दौरान आपके द्वारा किए गए खर्चों को दर्शाता है.
यह उल्लेख करना महत्वपूर्ण है कि केंद्रीय बजट 2024 में प्रस्तावित लेटेस्ट बदलावों के बाद, 23 जुलाई, 2024 के बाद प्रॉपर्टी खरीदने वाले इन्वेस्टर के लिए इंडेक्सेशन लाभ बंद कर दिया गया है. इसका मतलब है कि प्रॉपर्टी विक्रेता कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (सीआईआई) का उपयोग करके महंगाई के अधिग्रहण की लागत और सुधार की लागत में वृद्धि या समायोजित नहीं कर सकते हैं. जिन निवेशक ने जुलाई 23, 2024 से पहले रियल एस्टेट खरीदा है, उनके लिए अब इंडेक्सेशन के बिना कम टैक्स दर या इंडेक्सेशन के साथ उच्च दर के बीच चुनने का विकल्प होगा.
प्रॉपर्टी पर एलटीसीजी की गणना का उदाहरण
आइए प्रॉपर्टी पर एलटीसीजी की गणना के लिए एक उदाहरण पर चर्चा करें. एलटीसीजी की गणना करने की सामान्य प्रक्रिया इस प्रकार है:
चरण 1: विचार की पूरी वैल्यू यानी सेल वैल्यू से शुरू करें.
चरण 2: बिक्री के दौरान किए गए खर्चों को घटाएं.
चरण 3: अधिग्रहण की लागत को घटाएं.
चरण 4: इंप्रूवमेंट की लागत को कम करें.
चरण 5: हाउस प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन प्राप्त करें.
ऊपर दिए गए चरणों का उपयोग करके प्रॉपर्टी की बिक्री पर एलटीसीजी की गणना कैसे की जाती है, इसके अनुमान के लिए नीचे दिए गए टेबल को देखें:
विवरण
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amount
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सेल वैल्यू (A)
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₹50,50,000
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कम: ट्रांसफर पर खर्च (B)
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₹50,000
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निवल बिक्री मूल्य (A-B)
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₹50,00,000
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कम: अधिग्रहण की लागत (सीओए)
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₹10,00,000
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कम: सुधार की लागत (सीओआई)
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₹12,00,000
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प्रॉपर्टी की बिक्री पर एलटीसीजी
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₹28,00,000
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प्रॉपर्टी पर LTCG पर टैक्स प्रभाव
वर्तमान में, 1 अप्रैल, 2017 के बाद भारत में बेची गई प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स दर 20% है, साथ ही लागू सेस और सरचार्ज.
आनुवंशिक संपत्ति:
अगर आप प्रॉपर्टी का उत्तराधिकार करते हैं, तो आप इसे बेचने तक टैक्स का भुगतान नहीं करेंगे. जब आप बेचते हैं, तो अन्य प्रॉपर्टी के लिए स्टैंडर्ड रेट पर कैपिटल गेन पर टैक्स लगाया जाएगा.
मुख्य बिंदु:
- अधिग्रहण की लागत: आप प्रॉपर्टी खरीदते समय भुगतान किए गए किसी भी कमीशन या ब्रोकरेज शुल्क को शामिल कर सकते हैं.
- रेनोवेशन के खर्च: आप अपने स्वामित्व के दौरान घर में सुधार या निर्माण की लागत को काट सकते हैं.
प्रॉपर्टी की बिक्री पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स छूट क्या है?
इनकम टैक्स एक्ट सेक्शन 54 और सेक्शन 54F में एलटीसीजी टैक्स पर राहत प्रदान करता है. नीचे दिए गए विवरण देखें.
सेक्शन 54
सेक्शन 54 में कहा गया है कि नई रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी की खरीद या निर्माण में दोबारा इन्वेस्ट की जाने वाली एलटीसीजी की राशि पर टैक्स से छूट दी जाती है.
सेक्शन 54 ईसी
सेक्शन 54 ईसी का कहना है कि नेशनल हाईवेज अथॉरिटी ऑफ इंडिया (NHAI) या रूरल इलेक्ट्रिफिकेशन कॉर्पोरेशन (REC) द्वारा जारी बॉन्ड द्वारा जारी किए गए कैपिटल गेन बॉन्ड में दोबारा निवेश किए जाने वाले एलटीसीजी की राशि को टैक्स से छूट दी जाती है.
सेक्शन 54B: दोबारा निवेश की गई कृषि भूमि के लिए छूट
अगर आप ग्रामीण क्षेत्रों के बाहर स्थित कृषि भूमि बेचते हैं और बिक्री के दो वर्षों के भीतर किसी अन्य कृषि भूमि में पूंजीगत लाभ को दोबारा निवेश करते हैं, तो यह छूट लागू होती है. कैपिटल गेन को दोबारा इन्वेस्ट करने के लिए संबंधित फाइनेंशियल वर्ष के लिए अपने टैक्स रिटर्न की फाइलिंग की समयसीमा तक आपके पास है. एक वैकल्पिक विकल्प मौजूद है: बैंक में कैपिटल गेन राशि डिपॉज़िट करें और इसे दो वर्षों के भीतर दोबारा इन्वेस्ट करें. यह लाभ को अल्पकालिक बनने से रोकता है, जो उन्हें छूट से अयोग्य ठहराता है. अगर आप खरीद के तीन वर्षों के भीतर नई कृषि भूमि बेचते हैं, तो मूल बिक्री पर टैक्स छूट वापस ली जा सकती है.
सेक्शन 54, 54एफ, 54 ईसी और 54 जीबी के तहत कैपिटल गेन टैक्स छूट
सेक्शन
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54
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54 ईसी
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54 एफ
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54GB
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योग्यता
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व्यक्तिगत/HUF
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कोई भी टैक्सपेयर
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व्यक्तिगत/HUF
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व्यक्तिगत/HUF
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बेचे गए एसेट
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रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी (घर/भूमि)
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लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट (लैंड/बिल्डिंग)
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रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी के अलावा अन्य लॉन्ग-टर्म एसेट
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रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी (इक्विटी शेयर जहां टैक्सपेयर कंपनी के शेयरों के 50% से अधिक का मालिक है)
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निवेश
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नई रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी (केवल 1)
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बॉन्ड (NHAI/RCL/PFC/IRFC)
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नई रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी (केवल 1)
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किसी कंपनी के इक्विटी शेयर, जिसमें टैक्सपेयर के पास 50% या उससे अधिक शेयर होते हैं
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खरीद की समय-सीमा
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1 वर्ष पहले या बिक्री के बाद 2 वर्ष (अगर निर्माण हो तो 3 वर्ष)
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ट्रांसफर के 6 महीनों के भीतर
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1 वर्ष पहले या 2 वर्ष के बाद (अगर निर्माण हो रहा है तो 3 वर्ष)
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ITR फाइल करने की देय तारीख से पहले
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विशेष शर्तें
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अगर एसेट को 3 वर्षों के भीतर बेचा जाता है, तो एक्विज़िशन लागत से छूट प्राप्त पूंजी लाभ काटा जाता है
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अगर सिक्योरिटीज़ को 5 वर्षों के भीतर बेचा जाता है, तो पहले एलटीसीजी से छूट टैक्स योग्य हो जाती है
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अगर 3 वर्षों के भीतर बेचा जाता है, तो छूट प्राप्त पूंजी लाभ पर टैक्स लगता है
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अगर 5 वर्षों के भीतर बेचा जाता है, तो छूट प्राप्त पूंजी लाभ पर टैक्स लगता है
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सीमा
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₹10 करोड़
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उल्लिखित नहीं है
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उल्लिखित नहीं है
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उल्लिखित नहीं है
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सेक्शन 54F: री-इन्वेस्ट किए गए कैपिटल गेन पर छूट
यह सेक्शन विशिष्ट री-इन्वेस्टमेंट शर्तों के तहत लॉन्ग-टर्म एसेट (रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी को छोड़कर) बेचने से कैपिटल गेन के लिए टैक्स छूट प्रदान करता है. बिक्री की पूरी राशि का उपयोग बिक्री के 24 महीनों के भीतर एक या दो आवासीय प्रॉपर्टी खरीदने के लिए किया जाना चाहिए. वैकल्पिक रूप से, कैपिटल गेन और सेल आय का उपयोग रेजिडेंशियल कंस्ट्रक्शन प्रोजेक्ट के लिए किया जा सकता है, बशर्ते कि निर्माण बिक्री की तारीख के तीन वर्षों के भीतर पूरा हो जाए. अगर आप पूरी बिक्री आय को दोबारा इन्वेस्ट नहीं करते हैं, तो टैक्स छूट केवल दोबारा इन्वेस्ट की गई राशि के अनुपात में लागू होगी, न कि पूरी कैपिटल गेन.
विभिन्न श्रेणियों के लिए लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन टैक्स नियम
36 महीनों से अधिक समय तक धारित प्रॉपर्टी बेचते समय, भारतीय करदाताओं के पास लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स की गणना करने के लिए दो विकल्प होते हैं:
- 12.5%. इंडेक्सेशन के बिना टैक्स दर: यह विकल्प कैपिटल गेन पर 12.5% की कम टैक्स दर की अनुमति देता है. लेकिन, यह महंगाई का कारण नहीं है, जो मूल निवेश की वास्तविक खरीद शक्ति को प्रभावित कर सकता है.
- 20%. इंडेक्सेशन के साथ टैक्स दर: इस अधिक पारंपरिक दृष्टिकोण में 20% की उच्च टैक्स दर शामिल है . लेकिन, यह टैक्सपेयर्स को सेंट्रल बोर्ड ऑफ डायरेक्ट टैक्स द्वारा प्रकाशित कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (सीआईआई) का उपयोग करके महंगाई के लिए प्रॉपर्टी की खरीद कीमत को एडजस्ट करने का अवसर प्रदान करता है. यह एडजस्टमेंट टैक्स योग्य पूंजी लाभ को महत्वपूर्ण रूप से कम कर सकता है और इसके परिणामस्वरूप, कुल टैक्स देयता को कम कर सकता है.
ध्यान दें: इन विकल्पों के बीच का विकल्प व्यक्तिगत परिस्थितियों पर निर्भर करता है, जिसमें स्वामित्व की अवधि, महंगाई की दरें और टैक्सपेयर के लिए विशिष्ट टैक्स प्रभाव शामिल हैं. अपनी विशिष्ट स्थिति के आधार पर सबसे लाभदायक दृष्टिकोण निर्धारित करने के लिए टैक्स प्रोफेशनल से परामर्श करने की सलाह दी जाती है.
अपनी प्रॉपर्टी बेचते समय कैपिटल गेन टैक्स पर कैसे बचत करें?
कैपिटल गेन भारत में प्रॉपर्टी बेचने से प्राप्त लाभ को दर्शाता है, जो इनकम टैक्स कानूनों के तहत कैपिटल गेन टैक्स के अधीन है. अधिकांश प्रॉपर्टी को कैपिटल एसेट माना जाता है, लेकिन कृषि भूमि एक अपवाद है, और इसकी बिक्री से कोई भी लाभ कैपिटल गेन के रूप में वर्गीकृत नहीं किया जाता है.
भारत सरकार आपको कैपिटल गेन पर टैक्स देती है, जिसकी गणना इसकी बिक्री कीमत से एसेट की खरीद लागत को घटाकर की जाती है. दो प्रकार के कैपिटल गेन होते हैं, और टैक्स दरें इस प्रकार के आधार पर अलग-अलग होती हैं. प्रॉपर्टी बेचते समय आप कैपिटल गेन टैक्स को कैसे कम या बचत कर सकते हैं इस बारे में अधिक जानकारी नीचे दी गई है.
याद रखने के लिए प्रमुख बिंदु
प्रॉपर्टी की बिक्री से पूंजीगत लाभ को प्रभावित करने वाले हाल ही के टैक्स परिवर्तनों पर एक्सपर्ट स्टेटमेंट के प्रमुख बिंदु:
- टैक्स व्यवस्था का विकल्प: टैक्सपेयर अब इंडेक्सेशन के बिना 12.5% टैक्स दर या 23 जुलाई, 2024 से पहले अर्जित प्रॉपर्टी सेल्स से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन के लिए इंडेक्सेशन के साथ 20% दर के बीच चुन सकते हैं.
- ग्रांडफादरिंग प्रावधान: नए नियम 23 जुलाई, 2024 से पहले अर्जित प्रॉपर्टी के लिए ग्रैंडफादरिंग प्रावधान के रूप में कार्य करते हैं, जो टैक्स प्लानिंग में सुविधा प्रदान करते हैं.
- टैक्स लायबिलिटी की गणना: सरकार गणना किए गए आंकड़ों के आधार पर लागू टैक्स व्यवस्था निर्धारित करेगी, निष्पक्षता और पारदर्शिता सुनिश्चित करेगी.
- नो लॉस ऑफसेट: अगर पुरानी टैक्स व्यवस्था के परिणामस्वरूप नकारात्मक फाइनेंशियल परिणाम होता है, तो टैक्सपेयर नई टैक्स व्यवस्था के तहत इस नुकसान को समाप्त नहीं कर सकते हैं.
- टैक्स रेवेन्यू और टैक्सपेयर संबंधी समस्याओं को संतुलित करना: सरकार का उद्देश्य इंडेक्सेशन लाभों को हटाने के बारे में पर्याप्त टैक्स रेवेन्यू जनरेट करने और टैक्सपेयर की चिंताओं को दूर करने के बीच संतुलन बनाना है.
- रिअल एस्टेट मार्केट पर प्रभाव: नई टैक्स व्यवस्था से विक्रेताओं पर टैक्स बोझ को कम करके हाउसिंग मार्केट में निवेश और सेल्स को प्रोत्साहित करने की उम्मीद है.
- घर के मालिकों के लिए सुविधाजनक: टैक्स दरों के बीच का विकल्प घर के मालिकों को अपनी व्यक्तिगत फाइनेंशियल परिस्थितियों और प्रॉपर्टी की सराहना के अनुसार सबसे अच्छा विकल्प चुनने की सुविधा प्रदान करता है.
- संभावित लाभ: जहां प्रॉपर्टी की वैल्यूएशन महंगाई से अधिक होती है, तो इंडेक्सेशन के बिना 12.5% की टैक्स दर अधिक लाभदायक हो सकती है. लेकिन, अगर प्रॉपर्टी की महंगाई दर के करीब है, तो इंडेक्सेशन लाभदायक हो सकता है.
- किफायती हाउसिंग को बढ़ाएं: प्रोजेक्ट की बढ़ती लागतों पर चिंताओं को दूर करके संशोधित टैक्स व्यवस्था किफायती हाउसिंग सेक्टर की वृद्धि को बढ़ाने की उम्मीद है.
- रोलओवर लाभ सही रहते हैं: टैक्सपेयर अभी भी टैक्सेशन से बचने के लिए रेजिडेंशियल रियल एस्टेट में कैपिटल गेन इन्वेस्ट करने के लिए सेक्शन 54, 54F और 54 EC के तहत रोलओवर लाभ का लाभ उठा सकते हैं.
- घर के मालिकों और खरीदारों पर सकारात्मक प्रभाव: नए टैक्स व्यवस्था का अनुमान है कि घर के मालिकों और महत्वाकांक्षी घर खरीदने वालों दोनों पर सकारात्मक प्रभाव पड़े.
निष्कर्ष
यह प्रॉपर्टी की बिक्री पर एलटीसीजी के बुनियादी सिद्धांतों को जोड़ता है और लाभ पर कैसे टैक्स लगाया जाता है. ध्यान रखें कि किसी भी कैपिटल एसेट की बिक्री या रिडेम्पशन के परिणामस्वरूप एलटीसीजी हो सकती है. इसमें म्यूचुअल फंड भी शामिल हैं.
अपने पोर्टफोलियो के लिए सर्वश्रेष्ठ म्यूचुअल फंड स्कीम खोजने के लिए, बजाज फिनसर्व म्यूचुअल फंड प्लेटफॉर्म पर उपलब्ध 1000+ विकल्प देखें. आप आसानी से म्यूचुअल फंड की तुलना कर सकते हैं, SIP शुरू कर सकते हैं या अपनी पसंदीदा स्कीम में लंपसम निवेश कर सकते हैं. संभावित पूंजी लाभ अर्जित करने के लिए इस प्लेटफॉर्म पर अपने इन्वेस्टमेंट को ट्रैक करना और रिडीम करना भी आसान है.
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