रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) भारत में एक लोकप्रिय निवेश विकल्प के रूप में उभरा है, जो लोगों को बड़ी पूंजी या प्रॉपर्टी के स्वामित्व की परेशानी के बिना रियल एस्टेट में निवेश करने का अवसर प्रदान करता है. इस आर्टिकल में, हम आरईआईटी की अवधारणा, वे कैसे कार्य करते हैं, आरईआईटी के रूप में क्या पात्र हैं, उपलब्ध विभिन्न प्रकार, और सबसे महत्वपूर्ण रूप से, आप इनमें कैसे निवेश कर सकते हैं, के बारे में जानकारी प्राप्त करेंगे. इसके अलावा, हम आरईआईटी निवेश के लाभों और नुकसानों पर चर्चा करेंगे और सफल भारतीय आरईआईटी का वास्तविक उदाहरण प्रदान करेंगे.
REIT क्या हैं?
रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) इन्वेस्टर को अपनी यूनिट खरीदकर इनकम जनरेटिंग रियल एस्टेट एसेट के पोर्टफोलियो में निवेश करने की अनुमति देता है. एसेट में शॉपिंग मॉल, ऑफिस स्पेस, होटल, अपार्टमेंट आदि शामिल हो सकते हैं. इन एसेट को यूनिट होल्डर के लिए उनके द्वारा योगदान किए गए फंड के पूल से इनकम जनरेट करने के उद्देश्य से किराए पर दिया जाता है या लीज पर दिया जाता है. आरईआईटी म्यूचुअल फंड की तरह होते हैं, लेकिन सिक्योरिटीज़ के बजाय, उनके पास रियल एस्टेट एसेट होते हैं जो उनके अंतर्निहित इन्वेस्टमेंट के रूप में होते हैं. आरईआईटी को स्टॉक मार्केट रेगुलेटर के साथ रजिस्टर्ड ट्रस्ट के रूप में स्थापित किया जाता है.
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रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी)
आरईआईटी वे निवेश वाहन हैं, जो व्यक्तियों को रियल एस्टेट के लिए म्यूचुअल फंड के समान इनकम जनरेटिंग रियल एस्टेट प्रॉपर्टी में निवेश करने की अनुमति देते हैं. ये ट्रस्ट रियल एस्टेट एसेट, जैसे कमर्शियल बिल्डिंग, मॉल या रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी के पोर्टफोलियो से आय प्राप्त करते हैं, उन्हें मैनेज करते हैं और जनरेट करते हैं. निवेशक आरईआईटी में शेयर खरीदते हैं, जिससे उन्हें रियल एस्टेट प्रॉपर्टी की आय का एक हिस्सा और संभावित सराहना प्राप्त होती है.
REIT के लाभ
वे निवेशक जो अपने फंड को आरईआईटी में आवंटित करते हैं, कई लाभ प्राप्त कर सकते हैं:
- समान डिविडेंड भुगतान और संभावित पूंजी वृद्धि: आरईआईटी इन्वेस्टमेंट पर्याप्त डिविडेंड प्रदान करने और निरंतर लॉन्ग-टर्म कैपिटल एप्रिसिएशन प्रदान करने के लिए जाना जाता है.
- विविधता का अवसर: स्टॉक एक्सचेंज पर अक्सर ट्रेड किए जाने वाले आरईआईटी के साथ, इन्वेस्टर को अपने रियल एस्टेट होल्डिंग को प्रभावी रूप से विविधता प्रदान करने का मौका मिलता है.
- विस्तृत पारदर्शिता: SEBI द्वारा नियंत्रित, आरईआईटी को प्रोफेशनल द्वारा ऑडिट की गई फाइनेंशियल रिपोर्ट को प्रकट करने के लिए अनिवार्य किया जाता है, जिससे इन्वेस्टर को टैक्सेशन, स्वामित्व और ज़ोनिंग के बारे में पारदर्शी जानकारी प्रदान की जाती है.
- वृद्धि हुई लिक्विडिटी: चूंकि अधिकांश आरईआईटी सार्वजनिक रूप से ट्रेड किए जाते हैं, इसलिए वे आसानी से खरीद और बेचने की सुविधा प्रदान करते हैं, जिससे उनकी लिक्विडिटी प्रोफाइल बढ़ जाती है.
- जोखिम-समायोजित रिटर्न जनरेट करता है: आरईआईटी में इन्वेस्ट करने से इन्वेस्टर को जोखिम के लिए एडजस्ट किए गए रिटर्न मिलते हैं, जिससे उच्च महंगाई की अवधि के दौरान भी स्थिर कैश फ्लो सुनिश्चित होता है.
कंपनी आरईआईटी के रूप में कैसे पात्र है?
आरईआईटी के रूप में पात्रता प्राप्त करने के लिए, कंपनी को निम्नलिखित शर्तों का पालन करना चाहिए:
- संगठन को किसी निगम या व्यापारिक न्यास का रूप लेना चाहिए.
- फर्म के शेयर पूरी तरह से ट्रांसफर किए जा सकते हैं.
- रियल एस्टेट इंडस्ट्री को लगभग 75% इन्वेस्टमेंट आवंटित किए जाने चाहिए.
- कुल सकल आय का 75%, किराए, रियल एस्टेट मॉरगेज ब्याज या प्रॉपर्टी की बिक्री जैसे स्रोतों से होना चाहिए.
- टैक्स योग्य आय का 90% शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वार्षिक रूप से वितरित किया जाना चाहिए.
- निगम टैक्सेशन के अधीन होना चाहिए.
- निगम का शासन एक परिषद द्वारा निरीक्षण किया जाना चाहिए जिसमें निदेशक और ट्रस्टी शामिल हों.
- फर्म के पहले ऑपरेटिंग वर्ष के अंत में कम से कम 100 शेयरधारक होने चाहिए.
- पांच से कम व्यक्तियों के समूह को कुल शेयरों के 50% से अधिक का स्वामित्व नहीं होना चाहिए.
- आरईआईटी द्वारा उत्पन्न आय का 95% दोबारा निवेश किया जाना चाहिए.
REIT के प्रकार
भारत में कई प्रकार के आरईआईटी हैं, जो अलग-अलग लाभ और विशेषताएं प्रदान करते हैं:
- इक्विटी आरईआईटी: ये आरईआईटी मुख्य रूप से आय जनरेट करने वाली रियल एस्टेट प्रॉपर्टी में निवेश करते हैं और निवेशक को किराए की आय वितरित करते हैं.
- मॉरगेज आरईआईटी: ये आरईआईटी मॉरगेज आधारित सिक्योरिटीज़ में निवेश करते हैं और इन इन्वेस्टमेंट पर अर्जित ब्याज से आय जनरेट करते हैं.
- हाइब्रिड आरईआईटी: ये इक्विटी और मॉरगेज आरईआईटी दोनों के तत्वों को जोड़ते हैं, जो अपने आय के स्रोतों को विविधता प्रदान करते हैं.
- प्राइवेट आरईआईटी: प्राइवेट रूप से होल्ड किए गए आरईआईटी, जहां शेयर स्टॉक एक्सचेंज पर ट्रेड नहीं किए जाते हैं, और आमतौर पर कम नियम होते हैं.
- सार्वजनिक रूप से ट्रेडेड आरईआईटी: आरईआईटी जिनका शेयर स्टॉक एक्सचेंज पर सूचीबद्ध और ट्रेड किया जाता है.
- पब्लिक नॉन-ट्रेडेड आरईआईटी: ये एसईसी के साथ रजिस्टर्ड हैं लेकिन पब्लिक स्टॉक एक्सचेंज पर ट्रेड नहीं करते हैं.
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भारत में आरईआईटी के लिए नियामक ढांचा
भारत में, 2007 में सिक्योरिटीज़ एक्सचेंज बोर्ड ऑफ इंडिया (SEBI) द्वारा शुरू किए गए शुरुआती दिशानिर्देशों के साथ रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) की अवधारणा अपेक्षाकृत हाल ही में है. भारत में आरईआईटी से संबंधित वर्तमान SEBI दिशानिर्देशों को सितंबर 2014 में मान्यता दी गई.
अभी तक, भारत में निवेश के लिए केवल तीन आरईआईटी उपलब्ध हैं - एम्बेसी ऑफिस पार्क आरईआईटी, माइंडस्पेस बिज़नेस पार्क आरईआईटी, और ब्रूकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट ट्रस्ट. निकट भविष्य में, भारतीय रियल एस्टेट सेक्टर के अन्य प्रमुख नामों से भी अपने REIT लॉन्च होने की उम्मीद है.
भारतीय संदर्भ में, आरईआईटी में तीन स्तरीय संरचना है जिसमें प्रायोजक, प्रबंधक और ट्रस्टी शामिल हैं, जिनमें से प्रत्येक ट्रस्ट के लिए आवश्यक भूमिका निभाता है. SEBI द्वारा निर्धारित उनकी भूमिकाएं और जिम्मेदारियां इस प्रकार हैं:
- प्रायोजक: आमतौर पर, एक रियल एस्टेट कंपनी जिसने आरईआईटी की स्थापना से पहले एसेट का स्वामित्व किया है, प्रायोजक के रूप में कार्य करती है. उदाहरण के लिए, यूएसआरईपी इंडिया ऑफिस होल्डिंग्स प्राइवेट लिमिटेड, यूएस-आधारित ब्रूकफील्ड एसेट मैनेजमेंट इंक की एक भारतीय सहायक कंपनी, ब्रुकफील्ड आरईआईटी के लिए प्रायोजक के रूप में कार्य करती है. प्रायोजक की जिम्मेदारियों में आरईआईटी की स्थापना, ट्रस्टी की नियुक्ति और आरईआईटी के गठन के बाद पहले तीन वर्षों के लिए यूनिट में अनिवार्य 25% हिस्सेदारी है. शुरुआती तीन वर्षों के बाद, स्पॉन्सर का स्टेक कुल बकाया आरईआईटी यूनिट के 15% तक कम किया जा सकता है.
- मैनेजर: आरईआईटी मैनेजर आमतौर पर एक कंपनी है जो सुविधाओं के मैनेजमेंट में विशेषज्ञता रखती है. उदाहरण के लिए, ब्रूकफील्ड REIT के मामले में, ब्रुकप्रोप मैनेजमेंट सेवाएं प्राइवेट. लिमिटेड को मैनेजर के रूप में नियुक्त किया जाता है. उनके कर्तव्यों में ट्रस्ट के एसेट को मैनेज करना, निवेश निर्णय लेना और आरईआईटी द्वारा समय पर रिपोर्टिंग और डिस्क्लोज़र सुनिश्चित करना शामिल है.
- ट्रस्टी: आरईआईटी ट्रस्टी आमतौर पर ट्रस्टीशिप सेवाएं प्रदान करने वाली विशेष कंपनियां होती हैं. उदाहरण के लिए, ऐक्सिस ट्रस्टी सेवाएं लिमिटेड एम्बेसी पार्क आरईआईटी और ब्रूकफील्ड आरईआईटी दोनों के लिए ट्रस्टी के रूप में कार्य करता है. ट्रस्टी एकपक्षीयों के लाभ के लिए ट्रस्ट की एसेट को ट्रस्टीशिप में रखने के लिए जिम्मेदार हैं. वे मैनेजर की गतिविधियों पर भी नज़र रखते हैं और लाभांशों का समय-समय पर वितरण सुनिश्चित करते हैं.
SEBI द्वारा अनिवार्य अतिरिक्त प्रमुख मानदंड जिनमें भारत में आरईआईटी शामिल हैं:
- आरईआईटी के इन्वेस्टमेंट का कम से कम 80% इनकम जनरेटिंग कमर्शियल प्रॉपर्टी में होना चाहिए. ट्रस्ट की शेष एसेट, 20% लिमिट तक, स्टॉक, बॉन्ड, कैश या अंडर-कन्स्ट्रक्शन कमर्शियल प्रॉपर्टी के रूप में होल्ड की जा सकती है.
- आरईआईटी द्वारा अर्जित किराए की आय का न्यूनतम 90% यूनिट होल्डर को डिविडेंड या ब्याज के रूप में वितरित किया जाना चाहिए.
- शेयर मार्केट पर लिस्टिंग आरईआईटी के लिए अनिवार्य आवश्यकता है.
आरईआईटी में इन्वेस्ट करने के फायदे और नुकसान
भारत में आरईआईटी में निवेश करने के कुछ फायदे और नुकसान यहां दिए गए हैं:
फायदे:
- फिज़िकल प्रॉपर्टी के बिना रियल एस्टेट में डाइवर्सिफिकेशन.
- आरईआईटी शेयर खरीदने और बेचने में लिक्विडिटी और आसान.
- लाभांश के माध्यम से नियमित आय.
- प्रॉपर्टी का प्रोफेशनल मैनेजमेंट, प्रॉपर्टी के स्वामित्व की परेशानियों को कम करता है.
- आकर्षक उपज और पूंजी में वृद्धि की संभावना.
नुकसान:
- प्रॉपर्टी वैल्यू को प्रभावित करने वाला मार्केट रिस्क.
- लाभांश और पूंजीगत लाभ पर टैक्स प्रभाव.
- रियल एस्टेट मार्केट के स्वास्थ्य पर निर्भरता.
- मैनेजमेंट फीस रिटर्न को प्रभावित कर सकती है.
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रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) के लिए टैक्सेशन रेगुलेशन
जब आरईआईटी से आय की बात आती है, तो निवेशकों को लाभांश आय और पूंजी लाभ के लिए अलग-अलग टैक्सेशन नियमों का सामना करना पड़ता है. इसके अलावा, इंटरनेशनल आरईआईटी फंड ऑफ फंड के माध्यम से किए गए इन्वेस्टमेंट को रिडीम करते समय टैक्स ट्रीटमेंट अलग-अलग होता है. यहां लागू टैक्सेशन नियमों का ओवरव्यू दिया गया है:
- डिविडेंड का टैक्सेशन: वर्तमान नियमों के तहत, आरईआईटी से प्राप्त डिविडेंड निवेशक के हाथों में पूर्ण टैक्सेशन के अधीन हैं. आरईआईटी से डिविडेंड डिस्बर्समेंट निवेशक की वार्षिक आय में शामिल किए जाते हैं और लागू फाइनेंशियल वर्ष की टैक्स स्लैब दर के अनुसार टैक्स लगाया जाता है.
- कैपिटल गेन का टैक्सेशन: आरईआईटी यूनिट की बिक्री के परिणामस्वरूप कैपिटल गेन शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन (एसटीसीजी) और लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (एलटीसीजी) टैक्सेशन के दायरे में आते हैं, जो इक्विटी इन्वेस्टमेंट के समान होते हैं. यदि यूनिट एलोकेशन की तारीख से एक वर्ष या उससे कम के लिए यूनिट होल्ड किए जाते हैं, तो यूनिट सेल्स से कैपिटल गेन पर 15% की टैक्स दर लागू होती है. अगर होल्डिंग अवधि यूनिट एलोकेशन की तारीख से एक वर्ष से अधिक होती है, तो एलटीसीजी टैक्सेशन के नियम लागू होते हैं. एलटीसीजी टैक्स दर ₹1 लाख से अधिक के लाभ के लिए 10% है (संबंधित फाइनेंशियल वर्ष के लिए सभी इक्विटी इन्वेस्टमेंट पर), बिना इंडेक्सेशन लाभ के.
- इंटरनेशनल आरईआईटी फंड ऑफ फंड के लिए कैपिटल गेन का टैक्सेशन: इंटरनेशनल आरईआईटी फंड ऑफ फंड की यूनिट की बिक्री से प्राप्त कैपिटल गेन नॉन-इक्विटी कैपिटल गेन टैक्सेशन नियमों के अधीन हैं. इस स्थिति में, एसटीसीजी लागू होता है, अगर यूनिट तीन वर्ष या उससे कम (यूनिट एलोकेशन की तारीख से गणना की जाती है) के लिए होल्ड की जाती है, और एसटीसीजी दर फाइनेंशियल वर्ष के लिए निवेशक की स्लैब दर के अनुरूप होती है. यूनिट एलोकेशन की तारीख से तीन वर्षों से अधिक समय तक धारित यूनिट के लिए, एलटीसीजी टैक्सेशन, इंडेक्सेड कैपिटल गेन पर 20% की दर के साथ लागू होता है.
रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट का आकलन करने के सुझाव
आरईआईटी का आकलन करने के कुछ सुझाव यहां दिए गए हैं:
- पोर्टफोलियो का रिसर्च करें: आरईआईटी के पोर्टफोलियो, उनके लोकेशन और व्यवसाय दरों में धारित प्रॉपर्टी के प्रकारों का विश्लेषण करें.
- डिविडेंड हिस्ट्री चेक करें: अपनी स्थिरता और वृद्धि का पता लगाने के लिए आरईआईटी के डिविडेंड डिस्ट्रीब्यूशन हिस्ट्री की समीक्षा करें.
- मैनेजमेंट को समझें: आरईआईटी की मैनेजमेंट टीम की विशेषज्ञता और ट्रैक रिकॉर्ड का आकलन करें.
- टैक्स प्रभावों पर विचार करें: भारत में आरईआईटी आय और लाभ के टैक्स ट्रीटमेंट को समझें.
- अपने इन्वेस्टमेंट को डाइवर्सिफाई करें: जोखिम को कम करने के लिए विभिन्न आरईआईटी में अपने इन्वेस्टमेंट को फैलाएं.
आरईआईटी में किसे निवेश करना चाहिए?
प्रॉपर्टी के स्वामित्व की जिम्मेदारियों के बिना रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट के साथ अपने पोर्टफोलियो को डाइवर्सिफाई करना चाहने वाले इन्वेस्टर के लिए आरईआईटी उपयुक्त हैं. वे डिविडेंड और संभावित पूंजी में वृद्धि के माध्यम से नियमित आय चाहने वाले लोगों के लिए आदर्श हैं. लेकिन, व्यक्तियों को रियल एस्टेट मार्केट की उचित समझ होनी चाहिए और मार्केट की अस्थिरता को सहन करने के लिए तैयार रहना चाहिए.
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आरईआईटी निवेशकों के लिए रिटर्न कैसे जनरेट करती है?
यहां कुछ तरीके दिए गए हैं जिनसे आरईआईटी निवेशकों के लिए रिटर्न जनरेट करते हैं:
1. लाभांश:
कई आरईआईटी इनकम जनरेटिंग रियल एस्टेट प्रॉपर्टी जैसे ऑफिस बिल्डिंग, शॉपिंग मॉल, रेजिडेंशियल कॉम्प्लेक्स और होटल में निवेश करते हैं. इन आरईआईटी के लिए राजस्व का प्राथमिक स्रोत इन प्रॉपर्टी को किराएदारों को लीज पर देने से उत्पन्न किराए की आय है. इस किराए की आय का एक महत्वपूर्ण हिस्सा निवेशकों को लाभांश के रूप में वितरित किया जाता है.
आरईआईटी में निवेशक नियमित लाभांश भुगतान के रूप में स्थिर आय का लाभ उठा सकते हैं. ये डिविडेंड अक्सर स्टॉक से प्राप्त होने की तुलना में अधिक होते हैं, क्योंकि शेयरधारकों को अपनी टैक्स-सहायता की स्थिति बनाए रखने के लिए शेयरधारकों को अपनी आय का एक महत्वपूर्ण हिस्सा वितरित करने के लिए आरईआईटी की आवश्यकता होती है.
2. पूंजीगत लाभ:
- प्रॉपर्टी की प्रशंसा: आरईआईटी के स्वामित्व वाली रियल एस्टेट प्रॉपर्टी की वैल्यू समय के साथ बढ़ सकती है. जब इन प्रॉपर्टी को लाभ पर बेचा जाता है, तो जनरेट किए गए कैपिटल गेन को शेयरधारकों के बीच वितरित किया जाता है या अतिरिक्त प्रॉपर्टी प्राप्त करने के लिए दोबारा इन्वेस्ट किया जाता है.
- शेयर प्राइस एप्रिसिएशन: स्टॉक की तरह, आरईआईटी शेयरों की मार्केट प्राइस मार्केट डिमांड, ब्याज दरों और रियल एस्टेट मार्केट के समग्र परफॉर्मेंस जैसे कारकों के आधार पर उतार-चढ़ाव कर सकती है. निवेशक अपनी आरईआईटी शेयरों को प्रारंभिक खरीद कीमत से अधिक कीमत पर बेचकर पूंजीगत लाभ प्राप्त कर सकते हैं.
रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट में कैसे निवेश करें?
आरईआईटी लिस्टेड हैं और स्टॉक एक्सचेंज पर ट्रेड किए जाते हैं. मांग और आरईआईटी परफॉर्मेंस के आधार पर कीमतें बदलती हैं. वर्तमान में, तीन आरईआईटी निवेश विकल्पों में से चुनें: एम्बेसी ऑफिस पार्क आरईआईटी, माइंडस्पेस बिज़नेस पार्क आरईआईटी, और ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट ट्रस्ट.
निवेश के अवसरों के लिए आरईआईटी आईपीओ पर नज़र रखें. अच्छी तरह से रिसर्च करें और जोखिमों को समझें. विकसित भारतीय REIT मार्केट को देखते हुए, अधिक विकल्पों के लिए नए IPO की प्रतीक्षा करें.
अंत में, रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) में इन्वेस्ट करना भारत में रियल एस्टेट मार्केट को एक्सेस करने का एक सुविधाजनक तरीका प्रदान करता है. आरईआईटी कैसे काम करते हैं, उपलब्ध प्रकार और निवेश करने के चरणों को समझने के माध्यम से, आप सूचित निवेश निर्णय ले सकते हैं. लेकिन, फायदे और नुकसान पर विचार करना, उचित जांच करना और अपने निवेश लक्ष्यों को सही आरईआईटी के साथ संरेखित करना महत्वपूर्ण है.
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