रियल एस्टेट और होम लोन की बात पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) टैक्स महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है. अगर आप प्रॉपर्टी बेचने या नए में निवेश करने की योजना बनाते हैं, तो एलटीसीजी टैक्स दर को समझना आवश्यक है. आइए इसे आसान शब्दों में तोड़ते हैं.
प्रॉपर्टी पर एलटीसीजी टैक्स दर क्या है?
एलटीसीजी टैक्स दर आपके लाभ का वह प्रतिशत है जिसका भुगतान आपको सरकार को करना होगा. केंद्रीय बजट 2024 में प्रस्तावित हाल ही के बदलावों के बाद, गोल्ड, सिल्वर और प्रॉपर्टी सहित अनलिस्टेड फाइनेंशियल एसेट की होल्डिंग अवधि 36 महीनों से 24 महीनों तक कम कर दी गई है. इसका मतलब है कि अगर आप अपनी प्रॉपर्टी को खरीद की तारीख से 24 महीनों तक होल्ड करने के बाद बेचते हैं, तो कैपिटल गेन को लॉन्ग टर्म माना जाएगा. इसके अलावा, बजट ने प्रॉपर्टी की बिक्री पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (एलटीसीजी) के लिए इंडेक्सेशन लाभ को समाप्त कर दिया है.
पहले, प्रॉपर्टी विक्रेता खरीद मूल्य को एडजस्ट करके महंगाई का हिसाब कर सकते हैं, जिससे उनके टैक्स योग्य लाभ को कम करने में मदद मिलती है, जिससे उन्हें एडजस्ट की गई राशि पर 20% टैक्स का भुगतान करने की अनुमति मिलती है. नए टैक्सेशन नियमों के तहत, यह इंडेक्सेशन लाभ अब लागू नहीं होता है, जिसका मतलब है कि विक्रेता महंगाई के लिए एडजस्ट नहीं कर सकते हैं. हालांकि एलटीसीजी टैक्स दर 12.5% तक कम कर दी गई है, लेकिन यह दर अब बिना किसी महंगाई एडजस्टमेंट के लागू होती है. इसके परिणामस्वरूप, विक्रेताओं को कम टैक्स दर के बावजूद अधिक टैक्स देयताओं का सामना करना पड़ सकता है, क्योंकि उनके लाभ की गणना, बिना किसी एडजस्टमेंट के मूल खरीद कीमत के आधार पर की जाएगी.
होम लोन के लिए एलटीसीजी महत्वपूर्ण क्यों है?
जब आप प्रॉपर्टी बेचते हैं, तो आपको मिलने वाला लाभ आपके फाइनेंस को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित कर सकता है. अगर आप नया घर खरीदने के लिए अपने पुराने घर को बेचने से लाभ लेने की योजना बना रहे हैं, तो LTCG टैक्स दर को समझना महत्वपूर्ण है. यह टैक्स बिक्री से प्राप्त लाभ पर लागू होता है और यह आपके अगले होम लोन के लिए आपके पास कितना पैसा उपलब्ध है, इसे प्रभावित कर सकता है.
प्रॉपर्टी की बिक्री पर LTCG की गणना करने के लिए चरण-दर-चरण गाइड
आइए प्रॉपर्टी पर एलटीसीजी की गणना करने के लिए एक उदाहरण के माध्यम से देखें. एलटीसीजी निर्धारित करने के सामान्य चरण इस प्रकार हैं:
- प्रॉपर्टी की कुल बिक्री वैल्यू के साथ शुरू करें.
- बिक्री से संबंधित किसी भी खर्च को काट लें.
- अधिग्रहण की मूल लागत को घटाएं.
- प्रॉपर्टी में किए गए सुधार के लिए किए गए किसी भी लागत को काट लें.
- अंतिम राशि प्रॉपर्टी से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन होगी.
इन चरणों का उपयोग करके प्रॉपर्टी की बिक्री पर एलटीसीजी की गणना कैसे की जाती है, यह दर्शाते हुए नीचे दिए गए टेबल को देखें:
| विवरण | amount |
| सेल वैल्यू (A) | ₹75,00,000 |
| कम: ट्रांसफर खर्च (B) | ₹1,00,000 |
| निवल बिक्री मूल्य (A-B) | ₹74,00,000 |
| कम: अधिग्रहण की लागत (सीओए) | ₹20,00,000 |
| कम: सुधार की लागत (सीओआई) | ₹15,00,000 |
| प्रॉपर्टी सेल से एलटीसीजी | ₹39,00,000 |
उपरोक्त उदाहरण के आधार पर, जहां प्रॉपर्टी की बिक्री से एलटीसीजी की राशि ₹ 39,00,000 तक हो गई है, हम केंद्रीय बजट 2024 से लेटेस्ट घोषणा के बाद इनकम टैक्स देयता की गणना करेंगे, जो 12.5% पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स दर निर्धारित करता है. इसलिए, ₹ 39,00,000 की एलटीसीजी पर इनकम टैक्स देयता ₹ 4,87,500 है.
एलटीसीजी के तहत छूट
इनकम टैक्स एक्ट प्रॉपर्टी की बिक्री से संबंधित लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) के लिए कई छूट प्रदान करता है, जो मुख्य रूप से सेक्शन 54, 54EC, 54B और 54F में दी गई है. प्रत्येक सेक्शन की जानकारी नीचे दी गई है:
1. सेक्शन 54: सेक्शन 54 के तहत, नई आवासीय प्रॉपर्टी की खरीद या निर्माण में दोबारा निवेश किए गए किसी भी LTCG को टैक्स से छूट दी जाती है.
2. सेक्शन 54EC: सेक्शन 54EC में बताया गया है कि LTCG को निर्दिष्ट कैपिटल गेन बॉन्ड में दोबारा निवेश किया गया है, जैसे कि नेशनल हाईवे अथॉरिटी ऑफ इंडिया (NHAI) या ग्रामीण इलेक्ट्रिफिकेशन कॉर्पोरेशन (REC) द्वारा जारी किए गए बॉन्ड पर टैक्स छूट मिलती है.
3. सेक्शन 54B: यह छूट तब लागू होती है जब ग्रामीण क्षेत्रों के बाहर स्थित कृषि भूमि को बेचा जाता है और पूंजीगत लाभ को बिक्री के दो वर्षों के भीतर किसी अन्य कृषि भूमि में दोबारा निवेश किया जाता है.
4. सेक्शन 54F:सेक्शन 54F आवासीय प्रॉपर्टी को छोड़कर, लॉन्ग-टर्म एसेट की बिक्री से प्राप्त पूंजीगत लाभ के लिए टैक्स छूट प्रदान करता है, बशर्ते कि री-इन्वेस्टमेंट की विशिष्ट शर्तों को पूरा किया जाए. योग्यता प्राप्त करने के लिए, पूरी बिक्री से प्राप्त राशि का उपयोग बिक्री के 24 महीनों के भीतर एक या दो आवासीय प्रॉपर्टी खरीदने के लिए किया जाना चाहिए.
होम लोन पर एलटीसीजी का प्रभाव
LTCG टैक्स के प्रभावों को समझने से आपको बेहतर प्लान करने में मदद मिल सकती है. अगर आप टैक्स में बड़ी राशि का भुगतान करते हैं, तो यह आपके अगले होम लोन या निवेश के लिए उपलब्ध फंड को कम कर सकता है.
मान लें कि आप अपनी प्रॉपर्टी को ₹50 लाख में खरीदने के बाद ₹70 लाख में बेचते हैं. LTCG की गणना करने और टैक्स का भुगतान करने के बाद, आपको पता चल सकता है कि आपकी निवल आय उम्मीद से कम है. यह कम राशि आपकी होम लोन एप्लीकेशन और नई प्रॉपर्टी खरीदने की आपकी क्षमता को प्रभावित कर सकती है.
LTCG टैक्स आपकी होम लोन योग्यता और प्लानिंग को कैसे प्रभावित करता है
LTCG और होम लोन के साथ डील करते समय अपने लाभों को अधिकतम करने के लिए, निम्नलिखित सुझावों पर विचार करें:
1. अपने लाभ की गणना करें: अपनी प्रॉपर्टी को बेचने से पहले, सुनिश्चित करें कि आपको मिलने वाले संभावित कैपिटल गेन टैक्स को समझें. इसे जानने से आपको आय को दोबारा निवेश करने के बारे में सोच-समझकर निर्णय लेने में मदद मिल सकती है.
2. छूट के बारे में जानें: हमेशा इनकम टैक्स एक्ट के तहत छूट की तलाश करें. अगर आप री-इन्वेस्टमेंट छूट के लिए योग्य हैं, तो आप LTCG टैक्स पर बचत कर सकते हैं.
3. फाइनेंशियल सलाहकार से परामर्श करें: अगर आपको यह पता नहीं है कि LTCG आपके फाइनेंस को कैसे प्रभावित करता है, तो प्रोफेशनल सलाह लेने पर विचार करें. फाइनेंशियल विशेषज्ञ आपको टैक्स संबंधी प्रभावों और होम लोन विकल्पों को प्रभावी रूप से समझने में मदद कर सकते हैं.
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