प्रॉपर्टी की बिक्री केवल ट्रांज़ैक्शन के बारे में नहीं है; यह इसके साथ आने वाले टैक्स प्रभावों को समझने के बारे में है. कैपिटल गेंस टैक्स (सीजीटी) प्रॉपर्टी की बिक्री के फाइनेंशियल परिणामों को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित कर सकता है, जिससे विक्रेताओं के लिए अपनी जटिलताओं को समझना महत्वपूर्ण हो जाता है. आइए, अपने प्रकारों, गणनाओं, छूटों और कटौतियों की खोज करते हुए, CGT की बारीकियों के बारे में विस्तार से जानें.
प्रॉपर्टी की बिक्री पर कैपिटल गेन टैक्स क्या है?
CGT, प्रॉपर्टी बेचने से अर्जित लाभ पर लगाया जाने वाला एक टैक्स है, जिसकी खरीद के बाद से मूल्य में वृद्धि हुई है. यह टैक्स विभिन्न प्रकार की प्रॉपर्टी पर लागू होता है, जिसमें आवासीय घर, कमर्शियल बिल्डिंग, भूमि और यहां तक कि वंशानुगत प्रॉपर्टी शामिल हैं.
प्रॉपर्टी पर कैपिटल गेन के प्रकार
प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन में, कैपिटल गेन को शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन (एसटीसीजी) और लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (एलटीसीजी) में वर्गीकृत किया जाता है, प्रत्येक को अपने विशिष्ट टैक्स प्रभावों के साथ वर्गीकृत किया जाता है.
- शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन (एसटीसीजी): अधिग्रहण के तीन वर्षों के भीतर प्रॉपर्टी की बिक्री से उत्पन्न होती है, नियमित इनकम टैक्स स्लैब दरों पर टैक्स लगाया जाता है.
- लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (एलटीसीजी): जब प्रॉपर्टी बिक्री से पहले तीन वर्षों से अधिक समय तक रखी जाती है, तो इंडेक्सेशन लाभों के साथ 20% की सीधी दर पर टैक्स लगाया जाता है.
प्रॉपर्टी की बिक्री पर कैपिटल गेन टैक्स की गणना
CGT की गणना में एक विशिष्ट फॉर्मूला शामिल है, जिससे टैक्सपेयर अपनी टैक्स देयता को सटीक रूप से निर्धारित कर सकते हैं.
कैपिटल गेन = सेलिंग प्राइस - (खरीद कीमत + सुधार लागत + ट्रांसफर लागत)
शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन की गणना कैसे करें?
भारत में प्रॉपर्टी की बिक्री पर शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन (एसटीसीजी) की गणना करने के लिए, इन चरणों का पालन करें:
- बिक्री की कीमत निर्धारित करें: प्रॉपर्टी की बिक्री से प्राप्त विचार की पूरी वैल्यू की पहचान करें.
- सबट्रैक्ट एक्विज़िशन की लागत: प्रॉपर्टी के एक्विज़िशन की मूल लागत को काट लें.
- कटौती में सुधार की लागत: प्रॉपर्टी में सुधार के लिए किए गए किसी भी खर्च को घटाएं.
- सबट्रैक्ट ट्रांसफर की लागत: कानूनी फीस और ब्रोकरेज जैसे ट्रांसफर से संबंधित खर्चों को काट लें.
फॉर्मूला है:
STCG = बिक्री मूल्य - (अधिग्रहण लागत + सुधार लागत + ट्रांसफर लागत)
प्रॉपर्टी की बिक्री के लिए टैक्स दर
विवरण |
प्रॉपर्टी पर STCG |
प्रॉपर्टी पर LTCG |
टैक्स दरें |
स्लैब दर |
(i) इंडेक्सेशन के साथ 20% (अगर 23 जुलाई, 2025 से पहले बेचा जाता है) (ii) 12.5% इंडेक्सेशन के बिना (अगर 23 जुलाई, 2025 को या उसके बाद बेचा जाता है) 23 जुलाई, 2025 के बाद भूमि और बिल्डिंग की बिक्री के लिए, टैक्सपेयर के पास इनमें से किसी भी विकल्प का विकल्प है (लेकिन, यह विकल्प 22 जुलाई, 2025 को या उससे पहले की गई खरीदारी के लिए प्रतिबंधित है) |
2024-25 के लिए LTCG और STCG दरों की तुलना
प्रोडक्ट |
पहले: होल्डिंग अवधि |
पहले: शॉर्ट टर्म टैक्स दर |
पहले: लॉन्ग टर्म टैक्स दर |
इसके बाद: होल्डिंग अवधि |
इसके बाद: शॉर्ट टर्म टैक्स दर |
इसके बाद: लॉन्ग टर्म टैक्स दर |
इक्विटी ओरिएंटेड म्यूचुअल फंड (MF) यूनिट |
12 महीनों से अधिक |
15% |
10% |
12 महीनों से अधिक |
20% |
12.50% |
निर्दिष्ट म्यूचुअल फंड (डेट में 65% से अधिक) |
36 महीनों से अधिक |
स्लैब दर |
स्लैब दर |
24 महीनों से अधिक |
स्लैब दर |
स्लैब दर |
इक्विटी फंड ऑफ फंड (FOF) |
36 महीनों से अधिक |
स्लैब दर |
स्लैब दर |
24 महीनों से अधिक |
स्लैब दर |
12.50% |
ओवरसीज़ फंड ऑफ फंड (FOF) |
36 महीनों से अधिक |
स्लैब दर |
स्लैब दर |
24 महीनों से अधिक |
स्लैब दर |
12.50% |
गोल्ड म्यूचुअल फंड |
36 महीनों से अधिक |
स्लैब दर |
स्लैब दर |
24 महीनों से अधिक |
स्लैब दर |
12.50% |
छूट और कटौतियां
CGT देयता को कम करने के लिए, टैक्सपेयर छूट और कटौतियों का लाभ उठा सकते हैं:
- इंडेक्सेशन लाभ: लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन को कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (सीआईआई) का उपयोग करके महंगाई के लिए एडजस्ट किया जाता है, जिसके परिणामस्वरूप कम टैक्स योग्य राशि होती है.
- सेक्शन 54: के तहत छूट अगर किसी निर्धारित अवधि के भीतर किसी अन्य रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी को खरीदने या बनाने में आय को दोबारा इन्वेस्ट किया जाता है, तो व्यक्ति लॉन्ग-टर्म CGT से छूट का क्लेम कर सकते हैं.
- सेक्शन 54F के तहत छूट: यह छूट रेजिडेंशियल हाउस के अलावा किसी अन्य एसेट की बिक्री से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर लागू होती है. इनकम को निर्धारित समय सीमा के भीतर रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदने में दोबारा इन्वेस्ट किया जाना चाहिए.
- कृषि भूमि के लिए छूट: ग्रामीण क्षेत्रों में कृषि भूमि की बिक्री से उत्पन्न पूंजीगत लाभ को पूरी तरह से टैक्स से छूट दी जाती है.
भूमि बनाम अन्य प्रॉपर्टी की बिक्री पर टैक्स प्रभाव
अन्य प्रॉपर्टी के प्रकार की तुलना में भूमि की बिक्री पर विशिष्ट टैक्स प्रभाव लागू होते हैं:
- भूमि की बिक्री: आमतौर पर तीन वर्षों से अधिक समय तक होल्ड किए जाने पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट माना जाता है, इंडेक्सेशन लाभों के साथ 20% पर टैक्स लगाया जाता है.
- अन्य प्रॉपर्टी: रेजिडेंशियल और कमर्शियल प्रॉपर्टीज़ भूमि के समान टैक्स प्रभाव शेयर करती हैं, जिसमें प्रकार और उपयोग के आधार पर इंडेक्सेशन लाभ में बदलाव होते हैं.
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